よくあるご質問

A.　売り手と買い手の間に入り、中立的な立場で売買契約成立から登記までの書類手続きと管理を行う政府の認可を受けた機関です。名義に瑕疵（かし）がないか調査をし保険をかけてくれます。譲渡書類の作成、売買代金、経費の精算も行います。登記が完了するのを確認してから、売買代金が売主に渡りますので安心して取引ができます。

A.
FS＝Fee Simple（フィーシンプル）：所有権
土地と建物を合わせた完全な所有権です。

LH＝Lease Hold（リースホールド）：借地権
建物の所有を目的とする土地の借地権です。土地の所有権利は有しません。物件のオーナーは地主と借地契約を結び、リースレント（借地料）を毎月支払います。リースには期限があり、その長さは物件ごとに異なります。また、借地期間中に借地代の見直しがあることが多いです。

FA＝Fee Available（フィーアベイラブル）：土地購入可能
土地を購入可能なリースホールドの物件です。土地を購入することによって借地権を所有権に変えることができます。

A.　現在マーケットにある物件を予約なしで自由に内覧ができるシステムです。毎週日曜午後2時から5時までが一般的です。売主のエージェントが常駐し内覧に訪れた人を案内するので、希望者は建物の内部を実際に見て詳しく知ることができます。

A.
一軒家
長屋や集合住宅ではない、敷地内に独立した家屋。集合住宅にあるような管理規約による制限がありません。

タウンハウス
集合住宅の一種で、隣の住戸と壁で繋がっている戸建て風の住宅。コンドミニアムと違い、住戸外部から直接出入りができる独立した玄関が設けられています。 毎月の管理費があり、オーナー管理組合によってルールや予算が決められています。

コンドミニアム
分譲の集合住宅。個々のユニットに所有者がいて、プールなどのアメニティーエリアは共有します。毎月の管理費があり、オーナー管理組合によってルールや予算が決められています。

タイムシェア
物件を特定期間の単位で所有できる権利。「バケーション・オーナーシップ」と呼ばれることもあります。不動産として正式に登記され、資産として相続、売却することも可能です。

A.　不動産資格を持ち、当事者（売主・買主）の代理人として業務を行う個人のことを指します。売主専属のエージェントを「セラーズ・エージェント」、買主専属のエージェントを「バイヤーズ・エージェント」と呼びます。アメリカの不動産資格は2種類あり、不動産業を営むことができる有資格者を「ブローカー」、その看板を借り、個人事業主としてビジネスを行う有資格者を「セールスパーソン」と呼びます。総称し「リアルター」と呼ぶこともあります。

A.　米国不動産所有者は、アメリカ居住者であるか否かに関わらず、賃貸収入がある場合は、アメリカでの確定申告の義務があります。アメリカの所得税は州税と連邦税の2種類があり、それぞれの納税が必要です。申告の際は現地にいる必要はなく、税理士などを通じオンラインでの手続きが可能です。

A.　権利譲渡証書のことを「DEED（ディード）」と呼びます。一般不動産物件を取得した場合、ハワイ州のBureau of Conveyanceという公的機関に登記されます。借地権の物件は「Assignment of Lease （アサインメントオブリース）」 と呼びます。その記録は誰でも閲覧できるようになっています。

A.　土地に限りがあるため、価格を維持することができる可能性が高いことが一番のメリットです。オアフ島の住宅地域として開発可能なエリアは全体の20％ほどです。そこに世界中から投資家が入ってくるので土地の値段が下がりにくいと言えるでしょう。過去30年の平均で毎年5％ほど価値が上昇しています。

A.　2021年度の確定申告分から、個人のアメリカ不動産で割合の多い建物部分の減価償却を個人の高額所得にぶつける節税はできなくなりました。法人での減価償却を取るスキームは可能ですが、国際会計士、国際税理士の専門家にご相談ください、

A.　日本では新築がいちばん価値が高く、そこから下がっていくというイメージがあるかもしれませんが、ハワイの不動産はキャピタルゲインを狙っていくことも十分に考えられます。2000年の戸建ての中間価格は$295,000でしたが、2020年の中間価格は$830,000まで上がっています。

A.　皆さんご存知のように、円安、ドル高、円高、ドル安などと言われるように為替によって通貨の価値が変わります。為替のリスクがあるとも取れますが、長期的に見ると円だけでなく他の通貨で資産を持つ、あるいはキャッシュフローを作るということは資産を守る方法のひとつと言えます。とくに日本はこれから人口が減っていく、または働く中間層が減少するのに対してアメリカは人口増加、今後も成長マーケットと言えます。

A.　新築という概念が稀で、リノベーションを繰り返しながら価値を上げていくという文化です。場所が良ければ築年数が古くても綺麗にリノベーションをして価格を保つ、あるいは上げていくことが可能です。コンドミニアムの場合は、組合がこの先の修理計画などを出していますので、この計画や予算がしっかりしているコンドミニアムを選ぶというのも重要なポイントです。また近隣に開発の話がないかなども考慮しましょう。

A.　はい、できます。
ハワイでローンを組むことは可能です。大きく分けてモーゲージブローカーと銀行から借りることが可能です。日本在住者の場合は、物件評価額の30〜50％の頭金（自己資金）が必要になります。また、日本の不動産投資ローン金利と比較するとハワイでは金利が高いことなど、条件をしっかりと確認・検討しましょう。まずはローンオフィサーによる審査を受けます。申し込みの際には所得証明書や残高証明書、クレジットカード支払い明細書、確定申告書など各種書類の用意が必要になります。ハワイの銀行では日本語対応のできるローンオフィサーもいます。最近では、日本の銀行でもハワイの不動産に対して融資をつける銀行がいくつか出てきています。詳しくはお問い合わせください。

A.　はい、できます。
直接現地で銀行を訪れ、基本的にはパスポートと日本のマイナンバー、初期入金費用などがあれば口座開設が可能です。必要書類は銀行により異なる場合があるので、事前にご確認ください。法人口座の場合は、上記のほか様々な書類の提出が必要になりますので事前に問い合わせください。

A.　売主または買主それぞれが「本人である」ことを証明するための手続きです。売買契約の最終段階で譲渡証書（ディード）と呼ばれる書類にある署名が本人であることの公的な証明が必要なため、公証人の前でサインをします。ハワイ現地で行う場合は、エスクローや銀行にて、日本では在日米国大使館・領事館、または公証人役場にて認証手続きが可能です。

A.　エージェント選びや物件を比較し始める前に、投資用か別荘用など、不動産購入の目的と予算を明確にしておくことが大事です。それにより比較対象となる物件が絞られます。また、住宅ローンを組む場合は、自分がいくらまでローンが組めるのかをローンオフィサーに事前確認し、いくらまで借りられますという手紙をもらっておくとスムーズです。最近はオファーを提出する際にかなりの確率でこの手紙を一緒に提出します。

A.　はい、できます。
ご相談や手続きは電話やEメールなどで対応させていただきます。フェイスタイム などを利用したオンラインショーイングも可能です。書類のサインは電子署名を利用したりすることも可能です。ただ近隣状況や素材感など、オンライン通話では伝わりにくいこともありますので、物件は実際に見ていただくのが一番だと思います。

A.　はい。
ご希望の日程はお早めに、なるべく2日前までにリクエストをお願いいたします。ご希望のエリアや間取り、ご予算など、できるだけ詳しい内容をお知らせください。内覧にかかる時間は物件のロケーションや広さにもよりますが、1件につき30分くらいを目安としてください。

A.　MLS = Multiple Listing Service（マルチプル・リスティング・サービス）の略称です。ハワイで売りに出ているほぼすべての物件をオンラインで閲覧することができるデータベース管理システムです。物件ごとに管理番号がつけられ、購入時に必要な不動産情報の詳細が記載されています。また、物件がこれまでにどのような条件や金額で取引が行われたのか、過去の情報を得ることもできます。ハワイでは日本のように不動産会社によって紹介してもらえる物件が異なるということはありません。不動産業者がMLSを通じて同じ情報を共有しているため、公平性が保たれています。物件を購入する際は、MLS上でエージェントから送られる物件情報を比べたり、買い手本人も自由に閲覧し、比較検討することができます。

A.　物件の状態を確認した上で、MLSに掲載されている売買事例などを比較しマーケットに合う金額をアドバイスさせていただきます。複数のオファーが競合する場合は値段が釣り上がってしまうこともありますが、綿密に売り手エージェントとコミニュケーションをとり、最終的な値段をお客様と相談の上決定します。

A.

個人名義（Tenancy in Severalty）
1名で所有する方法。名義人が亡くなられた場合には相続人が相続します。裁判所によるプロベイト（検認）手続きには1〜2年かかるのが一般的です。法人名義もこちらの名義になります。

夫婦名義（Tenancy by the Entirety）
婚姻関係にある2名が共有名義で所有する方法。権利割合は均等（50％、50％）です。譲渡には配偶者の同意が必要です。配偶者が亡くなられた場合、その権利はプロベイト（検認裁判）なしで生存の配偶者へ移行されます。

共有名義（Joint Tenancy／Tenancy in Common）
共有名義は2種類あります。「Joint Tenancy」は、権利割合が常に均等です。たとえば4人の共有名義で1/4ずつ所有し、ひとりが亡くなられた場合、検認裁判なしで権利が移行され、生存の3人で1/3ずつ所有することになります。「Tenancy in Common」は、権利割合を自由に指定することができます。名義人が亡くなられた場合、検認裁判が行われ、相続人が相続します。

信託名義（Trust）
信託名義の種類は複数ありますが、相続対策としてよく活用されるのが生前信託（リビングトラスト／Living Trust）です。不動産を信託名義にする場合は、名義人の死亡時にプロベイト（検認裁判）を回避しスムーズに相続人に分配することができます。

※名義を選ぶためには、専門の弁護士、会計士、税理士などのアドバイスを受けることをおすすめいたします。

A.　エスクロー費用、登録費用、不動産権限保険費用、公証人手数料、固定資産税（買主負担の日数分）など、現金購入で購入価格の1％ほどが目安です。買主側および売主側、双方のエージェントへの仲介手数料は売主より支払われるため、買主の負担はありません。

A.　通常、非移住者の場合30〜40％の物件評価額に対する頭金が必要となることが多いです。ハワイに在住の方だと条件により5％くらいからも可能です。

A.　主に固定資産税と、コンドミニアムの場合は管理費（修繕費積立込み）、リースホールドの場合は土地借地料などがあります。固定資産税は年単位で支払いがあり、固定資産税評価額に対して割合が決まっています。管理費の内容や金額はコンドミニアムにより異なるので予め確認が必要です。戸建ての場合、基本的に管理費はありませんが、光熱費、プールや庭のメンテナンスなどに費用がかかります。また、物件の賃貸管理を管理会社に委託する場合はその手数料がかかります。

A.　ご希望のエリアやご予算をお知らせください。また、具体的なコンドミニアムの名前などがあれば、リクエストをお知らせください（info@houseplushawaii.com）。そちらをもとに情報をお送りいたします。

A.　以下のような流れになります。

1. 「売買契約書」を作成し、売主側のエージェントに購入申込み（オファー）します。売買契約書には、希望購入価格や支払い方法、引渡日などを明記します。オファーの有効期限は一般的に48時間以内です。

2. 売主がオファーに合意し契約が成立した後、エスクローを開設します。

3. エスクロー会社に登記手続きを依頼し、すぐに手付金を入金します。金額は購入価格の約1％が目安で、支払い方法は送金または小切手が一般的です。

4. エスクロー開設後、必須ではありませんが、通常、ホームインスペクターを雇い物件を検査します。問題が発見された場合、そのまま検査結果を受け入れる、修理の費用を交渉する、特定の契約期限内に契約をキャンセルする権利があります。

5. ローンを申し込む場合は査定が必要となります。

6. エスクロー会社よりタイトルレポートや売主の不動産開示書など各種書類を受け取り、内容を確認します。

7. コンドミニアムの場合は管理組合からの規約、予算等を確認し承認します。

8. 登記の数日前には、ファイナルウォークスルーといって、ホームインスペクションの結果と同じ状態である、または依頼した修理が終了していることなどを確認します。

9. エスクロー会社より登記書類が作成されます。権利証書（ディード）への公証手続きを行います。

10. 引渡日（登記予定日）の2営業日前の午後12時までに購入残金と登録諸経費をエスクロー会社に入金します。海外送金には時間がかかるので注意が必要です。

11. エスクロー会社より所有権管理移転局にて登記完了されたことが、買主と売主に通知されます。こちらの通知を得た後に物件の鍵を受け取り、引渡し完了となります。売主へは売買代金が渡されます。

A.　はい、できます。

購入時と同様に、売却時のご相談や手続きも電話やメールにて行うことができます。登記書類には直筆の署名を公証人の前でしていただく必要がありますのでアメリカ大使館、領事館、公証人役場で行っていただきます。

A.　はい、できます。

ショーイングのためにいつでも物件を開放できる状態に準備することが必要です。賃貸でテナントが居住している場合は、ショーイングの48時間前までにテナントに通知する義務があります。実際問題、テナントがどのように使っているか、家具の趣味などによってかなり印象が違いますので、なるべくテナントの退出後にマーケットに出す方が良いかもしれません。市場に売り出す際は修理業者、ペイント、徹底的な掃除など買手にとってその物件が最大限魅力的に見えるようにアドバイスいたします。

A.　物件の状態とMLSに掲載されている売買事例などを比較検討し、最適な金額をアドバイスさせていただきます。最初の売り出し価格は特に重要なので売主様としっかり相談の上決めていきます。

A.　ハワイ非居住者の場合、連邦源泉徴収税（FIRPTA）とハワイ州源泉徴収税（HARPTA）があります。連邦源泉徴収税は、売買価格の15％です。買主が居住目的で購入する場合免除になる場合もあります。ハワイ州源泉徴収税は、7.25％です。ただし、ハワイの法務局に登録済みの外国法人については、ハワイ州源泉徴収税が免除されます。源泉税は確定申告時に調整され、納税額によって還付金として戻っています。このほか、ハワイ州譲渡税、譲渡益が発生した場合にキャピタルゲイン税などがありますが、これらの税金についての金額は、売却金額や保有期間により異なりますので会計士、税理士等にご相談ください。

A.　売主側と買主側、双方のエージェントへの仲介手数料が売主の負担となります。手数料は、売買価格の5〜6％を双方のエージェントが折半することが一般的です。そのほか、エスクロー費用（売主と買主が50％ずつ負担）や譲渡税、保険料などがかかり、売却額の約1％が目安です。また、売主が日本に居住している場合、連邦源泉徴収税（FIRPTA）とハワイ州源泉徴収税（HARPTA）を一旦エスクローを通じて納めます。こちらを確定申告によって戻します。

A.　現金購入の場合30日、ローン購入の場合45日〜60日が一般的です。

A.　不在宅中の室内点検や、必要に応じて修理、清掃、害虫駆除、庭の手入れなどを定期的に行い、不動産の価値を維持・管理していくことが大切です。また、管理においてセキュリティ面の準備も必要となります。一軒家の場合はセキュリティシステム会社と契約することが一般的です。システムが作動した場合、誤作動ではないことを緊急連絡先に確認したうえで警察が出動します。そのため、緊急連絡先として現地の管理会社を登録するとスムーズです。コンドミニアムの場合も同様に緊急連絡先の登録が必要となります。

A.　購入した物件を賃貸として活用する場合、長期または短期（バケーションレンタル）の賃貸管理を承ります。別荘としてご本人やご家族のみが利用する場合、いついらっしゃっても快適にお過ごしいただけるように毎月点検し、支払い代行などの不在宅管理を承ります。

A.　長期賃貸の場合、テナント募集、家賃徴収、修理が必要な場合の業者手配などが含まれます。毎月の明細報告書をお送りいたします。短期賃貸（バケーションレンタル）の場合、予約受付の代行と清掃や修理などの業者手配をはじめとする現地サポートを行います。

A.　クレジットスコア（アメリカではソーシャルセキュリティーナンバーによって支払い履歴などが管理されています。滞納があったりするとクレジットスコアが低くなります）や職業、収入などを確認し、申込み者のなかから入居者を選定します。

A.　基本的なルールとしては家賃の未払いが10日間以上続いた場合、「滞納した家賃を3日以内で支払わないと裁判の申請をします」という内容のエビクションノーティス（Eviction Notice）をテナントに通知し、支払いを促します。それでも滞納が解消されない場合は、裁判所へ強制退去の申立を行い、通常は約2週間で裁判の日程が決まります。強制退去が執行されれば、テナントは7日以内に退去が命じられ、その後はまた新たにテナントを募集することになります。